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Vous désirez investir dans l’immobilier ? Deux structures particulièrement prisées existent pour cela : la Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille et la Société Civile Immobilière (SCI). Chacune présente des avantages et des inconvénients spécifiques, ce qui rend parfois le choix difficile. Dans cet article, découvrez les caractéristiques de chaque option, avec un tableau comparatif entre SCI et SARL de famille !
La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est une société commerciale formée par des associés qui détiennent des parts sociales et dont la responsabilité est limitée à leurs apports.
La SARL de famille est une variante de la SARL, constituée exclusivement par des membres d’une même famille : cela inclut parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires PACS (article 239 bis AA du Code général des impôts).
Ce type de SARL peut choisir une imposition sur le revenu (IR) permanente, avantageuse pour les activités immobilières, tandis qu’une SARL non familiale ne bénéficie de l’IR que pour 5 ans maximum. À savoir que les relations entre cousins ou oncles-neveux ne sont pas acceptées pour former une SARL de famille.
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La SCI (Société Civile Immobilière) est destinée à la gestion d’un patrimoine immobilier et ne peut pas exercer des activités commerciales comme l’achat-revente de biens. Par défaut, elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les associés paient directement les impôts sur les bénéfices.
Cependant, la SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) si elle réalise des activités commerciales, comme la location de biens meublés. Les sociétés civiles exerçant une activité commerciale accessoire peuvent rester sous le régime de l’IR si leurs recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales. Pour éviter l’IS, la SARL de famille est donc une bonne alternative puisqu’elle permet une activité commerciale immobilière tout en restant soumise à l’IR.
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La structure juridique joue un rôle important, c’est pourquoi il faut prendre cette décision en toute connaissance de cause ! Découvrez ci-dessous les principales différences entre SARL ou SCI afin de bien distinguer vos deux options :
| Critère | SCI | SARL de famille |
| Objet principal | Gestion de patrimoine immobilier | Activités commerciales et immobilières |
| Activité commerciale | Limitée (location nue) | Autorisée |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports | Limitée aux apports |
| Imposition | Impôt sur le revenu (IR) par défautImpôt sur les sociétés (IS) possible pour activités commerciales > 10% | Option pour l’impôt sur le revenu (IR)IS par défaut si conditions non remplies |
| Gestion des revenus | Revenus distribués aux associés | Revenus pouvant être réinvestis ou distribués |
| Flexibilité des statuts | Plus rigide | Plus flexible, adaptée aux structures familiales |
| Successions et donations | Facilitée (parts sociales transmissibles) | Facilitée (parts sociales transmissibles) |
| Fiscalité des bénéfices | Soumise à l’IR ou IS selon les activités | Possibilité de déduire les charges et amortissements sous le régime LMNP |
Si vous hésitez entre SARL familiale ou SCI, et que la flexibilité est un critère important pour vous, alors la SARL de famille peut être pertinente. Cette structure juridique permet une grande liberté dans la rédaction des statuts, où les associés définissent librement les règles internes.
Aucune restriction n’est imposée sur les activités de la société. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, protégeant leur patrimoine personnel en cas d’échec de l’entreprise. Les créanciers ne peuvent pas se retourner contre les biens personnels des associés, ce qui garantit une séparation claire entre les finances personnelles et celles de la société.
Entre SARL de famille ou SCI, il faut savoir que la SCI est idéale pour gérer une résidence familiale modeste, mais elle n’est pas adaptée pour constituer un patrimoine immobilier important. Dans ce cas, les associés pourraient devoir vendre des biens : or, c’est une activité considérée comme commerciale, ce qui nécessite la création d’une SARL de famille.
Si l’achat et la vente de biens restent occasionnels, une SCI peut encore être envisagée, bien que les charges ne soient pas déductibles lors du calcul de l’impôt (contrairement à la SARL, qui offre des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs).
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Le facteur temps est crucial dans le choix de la structure juridique. Pour des projets d’acquisition et de revente de biens immobiliers, la SARL de famille est souvent préférée en raison de son caractère commercial et de ses avantages fiscaux, comme la déduction des charges.
En revanche, la SCI familiale est mieux adaptée pour la location et la gestion à long terme d’un parc immobilier. Elle permet aux associés de se protéger contre les impayés de loyer et facilite la résiliation du bail en cas de non-paiement, offrant ainsi une stabilité accrue pour des investissements prolongés.
Choisir entre la SCI et la SARL de famille nécessite de distinguer les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Professionnel (LMP). Les associés d’une SARL de famille peuvent bénéficier du régime réel du LMNP, avec des réductions d’impôt significatives (comme la déduction des charges courantes et l’amortissement immobilier).
Ce statut est accessible si les revenus locatifs par associé ne dépassent pas 23 000 euros par an et ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus. En revanche, une SCI ne peut pas bénéficier du statut LMNP car la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Si les revenus de la location meublée dépassent 10 % des recettes totales, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), entraînant une double imposition (IS pour la SCI et IR pour chaque associé).
Pour vous aider à faire un choix entre SCI ou SARL de famille, voici un tableau qui résume les principaux avantages et inconvénients des deux options :
| SARL de famille | SCI | |
| Avantages | Existence de liens familiaux qui apporte une dimension unique Option pour l’impôt sur le revenu (IR) Avantages fiscaux pour les investissements immobiliers Réduction d’impôt en période difficile | Préparation de la succession Facilité de partage de la propriété entre héritiers Transmissions sans prélèvement obligatoire jusqu’à 100 000 € tous les 10 ans Évite l’impôt sur les sociétés (IS) sauf activité commerciale qui dépasse 10% du CA |
| Inconvénients | Obligation de tenir une comptabilité détaillée Risque de conflits familiaux Fin du régime IR avec l’arrivée d’associés extérieurs à la famille Cotisations sociales pour le gérant | Risque de dépassement des seuils fiscaux Obligation de tenir une comptabilité en cas de soumission à l’IS Risque de double imposition Conflits familiaux pouvant entraîner la dissolution de la SCI |
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Pour réaliser la transformation d’un SCI en SARL de famille, voici les étapes juridiques et administratives à suivre :
Les deux options se valent donc, tout dépend de vos objectifs d’investissement et du fonctionnement que vous désirez pour votre structure à court et long terme. Pour faire le bon choix entre SARL de famille ou SCI, n’hésitez pas à consulter un avocat, un expert-comptable ou un notaire pour vous accompagner dans cette décision : leurs conseils seront précieux !