Le plan de situation du terrain : comment le réussir ?

Le Code de l’urbanisme oblige à joindre un plan de situation de terrain (PCMI 1) à tout dépôt de permis de construire pour un bien immobilier. C’est un élément essentiel avec le plan de masse, le plan de coupe et le plan de façade. Le plan de situation permet de situer un terrain sur sa commune pour le localiser avec précision. L’instructeur gestionnaire des autorisations d’urbanisme peut également ’identifier les règles à appliquer pour votre projet. Alors, quand et comment établir un plan de situation ? Quels sont les éléments à intégrer ? Nous répondons à toutes vos questions !

Qu’est-ce qu’un plan de situation de terrain ?

La définition d’un plan de situation est simple : il s’agit d’une représentation graphique aérienne d’une parcelle et de son environnement. On l’appelle également un plan cadastral ou extrait de carte topographique.

Ce type de plan permet de localiser le bâti existant et les structures alentour (voirie, espaces boisés, cours d’eau et lacs, constructions et immobilier, œuvres d’art, etc.) sur une parcelle et les terrains à proximité. Un plan de situation identifie également les accès à la parcelle. Généralement, il est accompagné d’une vue satellite provenant d’un outil de géolocalisation.

Le plan de situation diffère toutefois de la photographie aérienne dans la mesure où c’est une représentation graphique avec des symboles (alors que la photographie est un cliché). Cette dernière se révèle moins lisible, et donc moins intéressante pour une demande d’autorisation d’urbanisme.

Qui est en charge de le réaliser ?

Pour obtenir un plan de situation dans le cadre d’un projet de construction et d’un dossier de permis de construire, on distingue trois situations :

1. Le bien immobilier est construit par un constructeur et le contrat stipule qu’il s’en charge : ce dernier indique alors dans le contrat qu’il s’occupe du permis de construire. Vous pouvez être sollicité pour son élaboration, mais vous n’avez pas à vous soucier du plan de situation et des documents attenants.
2. Le bien immobilier est construit par un constructeur et le plan ne fait pas partie du contrat de construction : vous devrez dans ce cas là vous charger vous-même du plan de situation.
3. Vous construisez vous-même votre bien : vous serez dans l’obligation de produire l’intégralité du dossier de permis de construire pour une auto-construction, surtout dans le cas d’une maison en kit. Toutes les démarches vous incombent.

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Dans quels cas est-il nécessaire ?

Le plan de situation de terrain est nécessaire pour un grand nombre de travaux de moyenne à grande importance. Pour commencer, il doit être inclus dans le dossier de permis de construire pour la réalisation d’une maison individuelle.

Pour tout ce qui relève de la déclaration préalable de travaux pour les aménagements de moindre importance (extension, garage, piscine, mur, etc.), vous aurez besoin d’un plan de situation cadastre.

Ce dernier fait aussi partie des pièces justificatives pour une demande de certificat d’urbanisme ou pour obtenir un permis de démolir. Enfin, Enedis exige un plan de situation pour une demande de raccordement au réseau électrique.

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Les éléments à retrouver sur un plan de situation du terrain

Pour qu’il soit utile, le plan de situation de terrain doit être lisible en un coup d’œil par l’instructeur gestionnaire des autorisations d’urbanisme. S’il n’est pas assez précis ou parfaitement réalisé, il est possible que vous ayez à fournir une pièce justificative complémentaire, ce qui pourrait retarder vos projets de travaux de plusieurs mois !

Pour maximiser les chances d’obtention de votre déclaration préalable de travaux (ou de votre permis de construire), voici les éléments que l’administration doit identifier rapidement sur votre plan de situation :

• la ou les parcelles concernée(s) par le projet ;
• le numéro de la ou des parcelle(s) concernée(s) ;
• le nom de la route passant devant la parcelle ;
• les points cardinaux parfaitement indiqués et orientés ;
• l’échelle des documents.

Quelle différence entre plan de masse et plan de situation ?

Il ne faut pas confondre plan de masse et plan de situation. En effet, les deux se complètent, mais diffèrent en termes de contenu. Le plan de situation sert à déterminer la place de la maison dans une large zone, tandis que le plan de masse permet de définir sa place dans le voisinage et de déterminer si le projet est conforme au droit des sols.

Pour résumer, là où le plan de masse montre uniquement la parcelle où se situe le projet, le plan de situation indique également la localisation dudit projet dans l’ensemble de la commune où il se trouve.

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Comment obtenir un plan de situation ?

Réaliser le plan

Comment faire un plan de situation ? Avec les outils Internet, c’est à présent très simple. Il est nécessaire de combiner 3 vues pour situer correctement le terrain : une carte des lieux très précise, le zonage sur le plan cadastral et une vue aérienne.

Ensuite, rendez-vous sur un site de cartographie comme le Géoportail, le site officiel complet où sont répertoriées les cartes IGN. Un site comme Google Maps se révèle aussi très précis. Ensuite, pour trouver le zonage, indiquez l’adresse de la parcelle et zoomer pour visualiser le point recherché.

Les échelles généralement utilisées différent selon le type de plan :

• Carte des lieux : une échelle de 1/20 000 ou 1/25 000 en zone rurale, contre une échelle de1/2 000 ou 1/5 000 en zone urbaine.
• Plan cadastral : 1/2000.
• Photographie aérienne : 1/1000.

Obtenir les documents en ligne

Où trouver un plan de situation ? Pour obtenir le document final, faites une capture d’écran et récupérez le fichier dans votre dossier Images. Vous pouvez aussi directement imprimer le plan de situation de terrain sur certains sites. Petit conseil pour que le document soit bien lisible : imprimez chaque plan sur une page et évitez de les regrouper sur une seule feuille.

Pour récupérer la seconde image avec les numéros de parcelles, restez sur le site Géoportail (il vous y envoie) ou bien rendez-vous sur le site du cadastre. Une fois les images récupérées, indiquez grâce à un rond rouge la zone de votre construction. Vous avez le choix entre le faire à la main ou utiliser un logiciel photo avant de les imprimer.

Nos conseils pour présenter un plan de situation du terrain

Comment présenter le plan de situation pour qu’il puisse être lu par quelqu’un qui ne connait pas forcément l’endroit ? La notice CERFA n° 51434 05 indique les recommandations suivantes :

• L’orientation : toujours indiquer où se trouve le Nord.
• L’échelle : l’échelle doit permettre de repérer clairement le terrain dans la commune. Notez qu’une échelle trop étroite apporterait un effet de gros plan, ce qui empêcherait la bonne visibilité des éléments attendus. 
• L’endroit d’où les deux photos PCMI 7 et PCMI 8 ont été prises : précisez également l’angle de prise de vue.
• Les points de repère : les voies de desserte et les points permettant de localiser le terrain facilement (église, école, monument, etc.).

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Le plan de situation est un document essentiel pour valider votre projet de construction par les services et autorités concernés. Plus il sera précis et simple à étudier, plus il est efficace. Aujourd’hui, c’est un document très simple à réaliser grâce aux outils numériques. Sa réalisation demande cependant beaucoup de précision et de rigueur.

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